Проектирование частного дома: юридический аспект

Одним из основных первичных этапов строительства дома является этап проектирования, поскольку именно оно обуславливает планировку дома, его внешний вид, в целом общую стоимость строительных работ. В статье речь пойдет про юридические моменты проектирования: особенность составления договора по проведению проектирования постройки, ответственность за выполнение строительства без проекта, возможные ошибки в проекте - кто обязан будет нести ответственность за последствия безпроектной постройки.

 

Строительство без проекта - возможно ли это?

 

С юридической точки зрения строительство жилого частного дома без составления проекта разрешается законодательством РФ, если дом будет соответствовать определенным установленным критериям и нормам:

 

1. Дом будет являться объектом жилого индивидуального строительства;

2. Высотность дома не будет превышать 3 этажей;

3. В данном доме планируется проживание только одной семьи.

 

Однако реальная проблема заключается в том, что на такой параметр, как число этажей в доме, имеется несколько противоречивых принципов, как следует высчитывать этажность в постройке. В соответствии с 37-й Инструкцией, выданной в 1998 году, общая этажность строения устанавливается по количеству имеющихся наземных этажей в постройке. Соответственно, цокольный этаж, когда он расположен выше на 2 (либо больше) метра от уровня так называемой планировочной земной отметки, его можно не засчитывать. Федеральное кадастровое агентство недвижимости, согласно постановлению № АМ/1567, также подтверждает это, определяя, что общая этажность устанавливается только количеством надземных этажей.

 

При этом Минэкономразвития придерживается иного мнения. В постановлении № ОГ-Д23–1426 написано, что в российском законодательстве отсутствует понятие "этажность", имеется лишь непосредственно термин "число этажей", подразумевающее включение в общее количество этажей всех как надземных, так и подземных этажей в здании. И случаи из судебной практики, когда городской суд опровергает экспертные доводы относительного того, что подвальное помещение включаться в общее количество высчитываемых этажей строения не должно, это далеко не редкость. Поскольку, согласно мнению суда, со стороны экспертов не было приведено хотя бы какого-либо юридического нормативного акта, который бы подтверждал это, только подтверждают данную позицию Минэкономразвития.

 

Соответственно, если дом планируется строить без проекта, при подсчете числа этажей стоит учитывать также цокольные, чердачные, подвальные уровни дома. Безусловно, вы можете на свой страх и риск не включать их в количество этажей, однако тогда нужно быть готовым, что контролирующие органы или суд могут не согласны быть с данной точкой зрения.

 

Вместе с тем законодательно предусмотрено, что существует ряд типов помещений, которые абсолютно точно не будут включены в общее количество этажности строения. К ним относятся:

- Межэтажное пространство (к нему относят любое помещение, размещаемое между этажами данного дома, причем в высоту оно не должно быть выше 1,8 метра).

- Так называемое подполье (т.е. помещение, имеющее любые размеры площади и любую высоту, которое размещается между непосредственно первым и цокольным этажами постройки и предназначается для установления в нем трубопроводных систем).

 

Возведение дома без проекта - какой может быть юридическая ответственность

 

Непосредственным разрешением на проведение строительных работ на основании Градостроительного кодекса выступает документ, подтверждающий тот факт, что проект дома находится в соответствии с проектом планирования территории и остальными законодательными нормами и нормативами. Таким образом, если дом вообще в целом не имеет типового проекта, то на его строительство невозможно будет получить соответствующие разрешения, а здание может быть признано самостроем. Причем, согласно требованиям уполномоченных органов либо лиц, интересы и права которых данное строение может ущемлять, за самострой может быть предусмотрена определенная административная ответственность, возможен даже и полный снос дома.

 

При этом для того, чтобы получить разрешение на постройку дома индивидуального жилищного строительства с высотностью не больше 3 этажей, составление подробного проекта не требуется. Достаточным будет представить эскизный проект вместе со схемой расположения дома относительно непосредственно остальных окружающих его строений в местные государственные органы.

 

Составление проектного договора - особенности работы с проектировщиками

 

Любая проектная компания имеет свой типовой договор, заключаемый непосредственно со всеми своими заказчиками-клиентами. Однако обязательно стоит тщательно прочитать данный договор, чтобы убедиться: проектное соглашение имеет в наличии определенный перечень требований, которые впоследствии смогут существенно облегчить в случае спорных ситуаций жизнь заказчику, к тому же обезопасить его непосредственно от реальных недобросовестных возможных действий или решений исполнителя договора:

 

1. Полный перечень всех работ и действий, которые проектировщик должен будет сделать.

Данный перечень лучше оформлять в форме дополнительного приложения к типовому соглашению.

2. Сроки, непосредственно в рамках которых заказчик должен будет получить на руки готовый типовой проект.

Например, через _ дней после составления договора.

3. При каких условиях и на сколько процентов стоимость, указанная в проектном договоре, может подвергаться изменениям (обязательный в современных реалиях нестабильности рубля пункт и крайне актуальный).

4. Ответственность со стороны исполнителей договора перед заказчиком. Юридическое страхование данной ответственности.

В ситуации причинения заказчику ущерба по причинам ошибок в работе проектировщиков, данный пункт договора сможет оказать существенную помощь заказчику для получения в кратчайшие сроки компенсации от страховой фирмы, которая, соответственно, уже должна будет взыскать с исполнителей договора указанную денежную сумму.

5. Ответственность, которую несут как заказчик, также и исполнитель договора в возможной ситуации невыполнения обозначенных в соглашении обязательств.

Например: при грубом нарушении временных сроков по передаче выполняемого проекта заказчику исполнитель должен будет выплатить пеню заказчику из расчета 0,1% от итоговой суммы проектного договора непосредственно за каждые просроченные сутки. А если нарушен срок выплаты, то уже заказчик исполнителю должен будет выплатить пеню из расчета 0,1% от невыплаченной стоимости услуг непосредственно за каждые просроченные сутки.

 

Возможные ошибки в проекте - ответственность со стороны проектировщиков

 

Нередкой бывает ситуация, когда на фасаде дома, выполненного в соответствии с проектом, появилась трещина, а нередко и не одна, и причинами того явились ошибки в проведенных проектировщиками измерениях и расчетах. В таких ситуациях по Градостроительному кодексу и Гражданскому кодексу все авторы проектного договора должны нести прямую ответственность и возмещать ущерб, причиненный по их недоработке.

 

Собственнику дома достаточным будет обратиться в судебные органы, приложив к судебному иску договор по оказанию проектировочных работ, чтобы требовать в иске проведение экспертизы, которая могла бы доказать тот факт, что причиненный ущерб сделан был непосредственно по причине неверных действий и расчетов проектировщиков. Причем в ситуации, когда заказчик составлял договор именно со строительной компанией, которая при этом фирму-проектировщика нанимала уже сама, возмещение причиненных убытков необходимо требовать с компании-застройщика.

 

Судебная юридическая практика в нашей стране имеет уже большое количество примеров подобного рода юридических дел. К примеру, это дело № А45-10370/2014, когда арбитражным судом было принято решение, которое обязывает проектировщика в возмещении им ущерба, причиненного заказчику, по причине неправильно либо некорректно составленной проектной документации, которая была выполнена, не учитывая нормативно-технические нормы и требования законодательства РФ. Не повлияло на решение суда даже то обстоятельство, что данным проектом со стороны Главэкспертизы России было получено одобрительное решение. Как было сказано в судебном постановлении: "это не может служить в качестве оснований, чтоб освободить от гражданско-правовой ответственности виновное лицо".

 

Как видим, заказ и разработка проекта дома может оказаться не настолько простым делом, как многие считают. Учитывая вышеперечисленные рекомендации, заказчик сможет избежать возможных проблем и неприятностей, что вполне могут произойти из-за неправомерных действий сотрудников местных контролирующих органов либо по причине недобросовестного выполнения своей работы проектировщиками.

 

Сайт - Myresurs.ru - Доска объявлений, раздел - строительство, дом.