Как вернуть аванс, если покупка квартиры не состоялась?
По делам о возврате аванса на покупку квартиры суды обычно принимают решение в пользу покупателя.
При продаже недвижимости многие продавцы применяют меры обеспечения путем внесения авансового платежа покупателем. По их мнению, получение предварительной оплаты гарантирует совершение сделки по договору купли-продажи. На практике, даже при условии расторжения сделки по вине покупателя, большинство споров решается в его пользу. Суды постановляют вернуть авансовые платежи не зависимо от причины недостижения главной цели – заключения договора о продаже жилья. Помимо основной суммы продавцы выплачивают проценты за каждый день просрочки возврата средств контрагенту. Почему так происходит и как предотвратить подобные случаи, рассмотрим основные положения закона и случаи из практики.
Ситуация с внесением спорных сумм происходит обычно под одной схеме. Продавец и покупатель заключают соглашение об авансировании покупки определенного объекта недвижимости. В условиях прописывается, что при отказе покупателя от приобретения квартиры, продавец удерживает задаток как компенсацию. При срыве сделки по вине покупателя, продавец вправе требовать уплаты аванса в двойном размере. Однако последняя норма не работает. Почему?
У владельца квартиры отсутствуют основания для получения и удержания аванса по закону. Оплаченная покупателем сумма представляет собой гарантию для исполнения основного договора и засчитывается в счет будущего платежа. В этом смысле предварительная оплата не является обязательством в денежной форме. В отличие от аванса только задаток считается средством обеспечения. Соответственно, независимо от причины прекращения договорных отношений, стороны обязуются вернуть все полученное от другой стороны по сделке.
В случае, если продавец не возвращает аванс, контрагент вправе обратиться в суд с требованием о признании соглашения недействительным и взыскании платежа. В силу ст. 395 ГК РФ, при уклонении от возврата средств, на сумму аванса начисляется неустойка в процентной соотношении к количеству дней просрочки. Сумма определяется ставкой ЦБ РФ, если иной размер не прописан в договоре.
При рассмотрении дел судом продавцы обычно просят признать сумму задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ в качестве задатка рассматриваются суммы, выплачиваемые в счет заключения договора с целью обеспечения исполнения основного обязательства. На основании нормы ст. 381 ГК РФ, сторона, пострадавшая от действий или бездействия контрагента, оставляет задаток у себя в качестве компенсации. Но суды придерживаются позиции о том, что условие о задатке противоречит положению об авансе в силу ст. 421-422 ГК РФ, и признают договор по этому основанию ничтожным.
При рассмотрении споров данной категории суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, распространяющейся на ситуации, когда продавец не передает товар в оговоренные сроки. Покупатель при этом может требовать возврата оплаченной суммы.
Правовая позиция судов основывается на ст. 1102 ГК РФ, согласно которой при отсутствии договоренностей о купле-продажи жилья, обязательства сторон прекращаются, и стороны должны вернуть все полученное по договору не зависимо от оснований, препятствующих согласованию условий договора.
Практике известны случаи, когда при отсутствии расписок суды выносили решение в пользу покупателей. Правовое обоснование юристов о применении положений о задатке или заключении предварительного договора продажи жилого помещениями судебными инстанциями во внимание, как правило, не принимаются.
Сайт - Myresurs.ru - Армавирская доска объявлений, раздел - купить недвижимость.