Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Ипотека – весьма серьезное дело, поскольку задействованы большие деньги и договор с банков заключается на продолжительный срок. Но обстоятельства часто складываются так, что заемщику нужно переехать в другой регион страны или в другой район города. Что делать в этом случае? Можно ли поменять квартиру на равнозначную в новом месте? Обсудим это подробнее.

Пример

В 2009 г. семья Ивановых купила в Москве 2-комнатную квартиру в кредит. Заемщики выплачивали кредит исправно, никогда не допускали просрочек, жизнь шла спокойно и приятно. Но в 2012 г. начальство компании, в которой работал глава семьи, сделало ему заманчивое предложение – переехать в Санкт-Петербург и занять более высокую должность. Встал весьма серьезный вопрос: что же делать с квартирой, взятой в ипотеку? Как от нее отказаться, ведь платить по ней нужно было еще 7 лет, а закрыть кредит полностью и разом семья Ивановых не могла – сумма выплат была еще достаточно большой.

Рекомендации банка

Ивановы обратились за консультацией в банк, где им объяснили, что проблема может быть решена тремя разными способами: можно полностью погасить кредит, переоформить долг на другое лицо или же поменять квартиру на равноценную в Петербурге. Также консультанты предупредили, что хотя долг можно действительно перевести на другого человека, банки идут на это очень неохотно, т.к. смена должника в глазах Центробанка РФ выглядит как ухудшение качества кредита. В итоге Ивановы решили поменять квартиру на равнозначную.

Такая операция носит название замены залога, и ее возможность оговаривается ст. 345 Гражданского кодекса РФ. Правила ипотечной замены не указаны в кредитном договоре, они содержатся во внутренних положениях банка. У каждого банка свои требования, например, некоторые позволяют сменить заменить ипотечный залог только после того, как истечет 2/3 кредитного договора. Другие же банки разрешают сменить жилье через 2-3 года после совершения сделки. Есть и обязательное условие: заемщик не должен иметь нарушать график выплат. Новое жилье в стоимостном выражении должно покрывать (с учетом дисконта в 20-30%) всю оставшуюся задолженность по кредиту, в т.ч. и начисленные проценты. Если хотя бы один из пунктов не соблюдается, банк может отказать заменить залог.

Краткая инструкция по замене залога

Итак, что необходимо сделать? Для начала выяснить – позволяет ли регламент банка заменить залог по усмотрению заемщика. Далее нужно узнать у консультантов банка, в каких регионах России возможна данная процедура. Чаще всего, новая квартира должна находиться в зоне покрытия филиала. Это объясняется тем, что кредитор должен иметь быстрый и оперативный доступ к квартире, т.к. она представляет собой его залог. Если квартира располагается слишком далеко от банка, то замена не будет произведена.

Далее нужно проверить на юридическую чистоту новую квартиру. Это можно сделать вместе со службой безопасности банка. В кратчайший срок нужно взять выписки в ЖЭУ, ЕГРП, налоговых органов и УФМС. Специалисты отдела безопасности проверят контрагента сделки на наличие судимости и соберут о нем полную информацию.

Если не будет нареканий, то будут подготовлены сразу два пакета договоров: соглашение об обмене квартир и перевод новой квартиры в залог банка. Также нужно помнить, что регистрация прав собственности хозяина на жилые помещения производится параллельно со снятием старого обременения на недвижимость и наложением нового. Все проходит под контролем банка. Процедура не должна занять больше 2-3 месяцев.

Совет

Перед началом процедуры замены ипотечного залога настоятельно рекомендуется посоветоваться с адвокатом, т.к. в случае если что-то пойдет не так, можно потерпеть значительные убытки или потратить время зря.

Вы находитесь на сайте Myresurs.ru - Всё о недвижимости, раздел - ипотека, кредит.