Ипотека коммерческой недвижимости для малого бизнеса

Сейчас со словом «ипотека» знаком каждый. Но так было не всегда, так как такая банковская программа относительно новая для российского рынка кредитования. Сейчас чаще всего пользуются ипотекой для приобретения частного жилья. Однако на этом все разновидности ипотечного кредита не заканчиваются. Коммерческой ипотекой пользуются не все, а лишь единицы.

 

Коммерческая ипотека или ипотека торговой/коммерческой недвижимости имеет большую популярность на западе, да и во всем мире. Как показывает мировая практика, если грамотно использовать коммерческие помещения – сдавать их в аренду под офисы или торговые площадки, магазины, фирмы самых разнообразных услуг и многое другое – то прибыль от такого использования может конкурировать с прибылью других сфер бизнеса, что позволяет оформлять ипотеку.

 

Что такое коммерческая ипотека, и на каких условиях она выдаётся?

 

Такой вид ипотечного кредита оформляется с целью приобрести нежилую недвижимость: торговую площадь, офис, склады и др. Особенностью коммерческой ипотеки считается то, что коммерческие площади являются и объектом кредитования и его залогом. Помимо этой отличительной черты, данный вид ипотеки отличается сравнительно маленькими сроками для выплаты займа, и высокими процентами.

 

Как показывает практика, годовая процентная ставка на коммерческую ипотеку устанавливается на уровне 12-16% и в основном в иностранной валюте. Максимальный срок, на который может оформляться ипотека, составляет около 10-12 лет, но очень часто устанавливается срок до 5 лет. Как и при любом другом виде кредита, при ипотеке коммерческих площадей обязательным условием является первоначальный взнос, который составляет около 25-40% от общей стоимости недвижимости. Также от клиента потребуются доказательства, что его дело приносит прибыль. Очень важно чтобы фирма предпринимателя, который хочет оформить коммерческую ипотеку, имела стаж работы хотя бы не менее одного года.

 

Юридические особенности ипотеки коммерческой недвижимости

 

Процедура оформления коммерческой ипотеки практически ничем не отличается от процедуры оформления простой жилищной ипотеки. В обоих случаях предусматриваются те же этапы и выдвигаются схожие требования: этап оценки и проверки, как клиента, так и самой недвижимости, обязательный первоначальный взнос и т.д. Однако есть существенное отличие между этими двумя видами ипотеки. Дело в том, что по закону заемщикам нельзя оформить закладную на недвижимость до тех пор, пока она не будет приобретена. Другими словами, недвижимость нужно сначала купить и лишь тогда её можно будет заложить и оформить ипотечный кредит. Получается замкнутый круг, у заемщиков нет денег, чтобы приобрести нужную коммерческую площадь, поэтому они обращаются в банк, а банк не выдаст средства до тех пор, пока клиент не купит недвижимость и не заложит её.

 

Ещё одним важным юридическим нюансом бизнес-ипотеки считается то, что в Федеральном законодательстве не предусматривается одновременное оформление права собственности на коммерческую недвижимость и заключение ипотечного договора. Следует сказать, что заключение ипотечного договора, также как его содержание и форма регламентируются общими положениями Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и специальным Федеральным законом «Об ипотеке». В соответствии с пунктом 1 статьей №9 Федерального закона то договор об ипотеке должен включать предмет/объект ипотеки, результаты его оценки, существо, срок для выполнения обязательств, а также размер предоставляемых ипотечных средств.

 

Для кого выгодна ипотека коммерческой недвижимости?

 

Многие банки, предлагающие услуги коммерческой ипотеке согласны с тем, что развитие этого вида кредитного продукту тормозится, в первую очередь, из-за несовершенства законодательной базы. Но даже при решении имеющихся проблем до конца не ясно кто будет выступать в роли заемщика, какова будет его роль и качество. Большинство стабильных и престижных компаний имеют право оформить простой коммерческий кредит, и приобрести на эти средства нежилую недвижимость, при этом зарегистрировать абсолютно любое имущество в качестве залога. Поэтому такие компании не очень нуждаются в таком виде ипотеки. В случае если компания не располагает необходимым залогом или банк считает, что та или иная компания не отвечает основным требованиям (например, уровень чистый прибыли компании ниже уровня ожидаемого), то вопрос о выдаче коммерческой ипотеки вообще не может возникать.

 

Именно поэтому на территории РФ коммерческое ипотечное кредитование доступно лишь для крупных и стабильных фирм. У малого и среднего бизнеса просто нет необходимого залогового обеспечения. К тому же малый бизнес наиболее уязвим в связи с возможными издержками и рисками, возникающими из-за непрозрачности рынка коммерческой недвижимости.

 

Возможные пути оформления бизнес-ипотеки

 

Как было отмечено выше, современное законодательство, регулирующее вопросы, связанные с коммерческой ипотекой, отнюдь не идеально. Несмотря на то, что оно определило и вывело специальные схемы ипотечного кредитования торговой площади и определило, что процедуры регистрации и оформления залогового имущество существенно отличаются от аналогичных процедур жилищного ипотечного кредитования, остаются существенные пробелы в этих вопросах. Именно поэтому были разработаны несколько специальных способов заключения ипотечных сделок, которые бы не выходили за рамки действующего закона.

 

Способ №1

 

Суть способа заключается в оформлении договора купли-продажи. Покупатель выплачивает часть средств продавцу плюс предоставляет гарантии от банка. Только после этого недвижимость переходит в право собственности нового покупателя-владельца. После получения прав собственности покупатель может использовать приобретаемое имущество в качестве залога и получить остальные средства, чтобы расплатиться с продавцом. Эта схема весьма сложная и длительная по времени.

 

Способ №2

 

Заемщик должен выплатить владельцу недвижимости часть стоимости помещения из собственных средств, а банк обязуется выплатить оставшуюся сумму после того, как будет зарегистрирован залог. Продавец регистрирует залог на банк и оформляет право собственности на покупателя. Только после этого продавец может получиться полную сумму, после чего процедура регистрации и заключения ипотечного договора протекает без его участия.

 

Способ №3

 

Этот способ риелторы прозвали «выкуп юридического лица». Оформляется новая фирма и на неё регистрируется нежилая недвижимость. Заемщик должен выкупить акции новоиспеченной компании, при этом беря на себя обязанность, выплатить кредит. Недвижимость становится собственностью этой компании.

 

Какая альтернатива бизнес-ипотеке существует

 

Многие эксперты утверждают, что конкуренцию коммерческой ипотеке может составить лизинг нежилой недвижимости. Лизинговые компании или организации, выступая в роли некого кооператива, выдают клиенту кредит для приобретения недвижимость. При этом такая организация становится непосредственным владельцем данного помещения и владеет им вплоть до того момента, когда клиент не погасит весь заем. Основное преимущество лизинга кроется в том, что принципы его действия и осуществления достаточно детально прописаны в законодательстве. Однако если лизинговая компания станет банкротом – всё её имущество, а также и оформленная на неё недвижимость перейдет третьему лицу, к примеру, банку.

 

Несмотря ни на что риски всегда имеют место быть. Банковские эксперты отмечают то, что предприниматели должны сами определять условия, на которых проходит кредитование. Также специалисты считают, что основная проблема в том, что представители малого бизнеса имеют недостаточно широкое и четкое представление о принципах финансирования, что негативно сказывается на развитии коммерческого кредитования. Такой вид ипотеки получит большую популярность, если малый бизнес повысит свою «финансовую культуру». Чем ниже знания частных бизнесменов о принципах кредитования и налоговом обложении, тем ниже уровень и качество коммерческой ипотеки. Таковы выводы многих участников и специалистов в области бизнес-ипотеки.

Вы находитесь на сайте Myresurs.ru - Всё о недвижимости, раздел Ипотека,кредит