Хотите купить залоговую квартиру?

Всё чаще на рынке недвижимости помимо предложений прямой продажи и ипотечного кредитования можно встретить предложение, в котором к реализации предлагается залоговая квартира. Что же представляют собой подобные договорные отношения и насколько оправдано подобное приобретение с точки зрения безопасности и финансовой выгоды? Рассмотрим эти вопросы более подробно.

Фактически, появление на рынке недвижимости залоговых квартир напрямую связано с возросшей популярностью и доступностью ипотечных кредитов. Залоговой в этом случае в рамках договора может быть признана как приобретаемая недвижимость, так и любой другой объект собственности, фигурирующий в качестве обеспечения по кредиту. Вариант с отчуждением подобного имущества у должника с его последующей реализацией, разумеется, является крайней мерой. Но, увы, совсем не редкой. Переоценивать свою платёжеспособность, особенно в рамках долгосрочной перспективы, склонна треть от общего числа заёмщиков.

Собственно, вариантов реализации залогового имущества существует всего два. Первый из них - заключение сделки купли/продажи между банком и покупателем. В этом случае процедура оформления мало отличается от стандартной покупки квартиры. После передачи денег и выполнения сторонами договорных обязательств покупатель регистрирует право собственности и становится владельцем жилплощади. Но в этом случае квартира чаще всего продаётся без согласия заёмщика, заведомо создавая предпосылки для последующих судебных претензий. Второй – это покупка кредитного жилья у заёмщика, не способного продолжать выплачивать кредит. В этом случае процедура будет заметно сложнее, да и выгода такой покупки весьма сомнительна.

В процессе приобретения залоговой квартиры у банковского заёмщика есть важный момент: на любые сделки с такой недвижимостью необходимо получать согласие банка. Более того, чаще всего банк выступает третьей стороной в договоре купли-продажи и чрезвычайно заинтересован в скорейшем погашении ипотечного займа, грозящего остаться невыплаченным. Но в этом случае стоимость приобретаемого жилья будет не просто на уровне среднерыночной, но может и превысить её. Подобная проблема возникает по простой причине. Не только банк желает вернуть выданные заёмщику средства (причём с процентами и всеми пенями за досрочное погашение кредита, если они присутствуют в договоре), но и сам заёмщик/продавец заинтересован в возврате уже выплаченных средств и первоначального взноса.

Среди положительных моментов такой сделки можно указать лишь её юридическую чистоту (в сравнении с прочими вариантами). Банк будет отслеживать ход сделки, проводя проверку всех спорных моментов. Но существует и юридический казус, воспользовавшись которым бывший заёмщик/владелец квартиры может по прошествии времени оспорить сделку в суде, объявив о давлении со стороны банка. И в этом случае возврат средств за признанную незаконным приобретением квартиру будет весьма проблематичным. Некоторой страховкой в данном случае может служить лишь заключение дополнительного соглашения с продавцом, в рамках которого будет оговорен отказ от предъявления любых претензий со стороны продавца и членов его семьи после завершения сделки.

Если же приобретение залоговой квартиры производится напрямую у банка, здесь шансы совершить выгодное приобретение гораздо выше. Так, при реализации через публичные торги, стоимость реализуемого объекта недвижимость может оказаться ниже рыночной на 30 - 50 %. И всё же подобные сделки не пользуются большой популярностью. Причина проста - сложная многоходовая комбинация заключения сделки оставляет множество лазеек для дальнейшего предъявления судебных претензий. А значит, шансов на срыв сделки или мошенничество в этом случае возрастают в несколько раз.

Принудительная реализация залоговой недвижимости производится без получения согласия недобросовестного заёмщика. А это гарантирует не только высокий риск оспаривания сделки в суде, но и получение дополнительных осложнений в виде выселения из такой квартиры жильцов-заёмщиков. Разумеется, надежды на добровольное выселение таких жильцов ничтожны, а вместе с отказом от выселения покупателя могут ждать и все круги судебной бюрократии, в рамках которых идти придётся до конца. А если на реализуемых квадратных метрах зарегистрирован ребёнок (иногда по умолчанию - без внесения в реестр, по месту регистрации матери), выселение таких жильцов и вовсе становится практически нереальной задачей.

Ещё один способ борьбы заёмщика с банком - перепланировка, с помощью которой имеющийся у банка план реализуемого жилья становится не соответствующим действительности. Разумеется, подобные аргументы принимаются в расчёт, только если они документально оформлены. Но от таких сюрпризов также не застрахован никто.

Стоит добавить, что помимо приобретения залоговой квартиры за наличный расчёт, существует возможность её покупки через ипотечное кредитование. В этом случае банк либо производит перекредитование объекта недвижимости со сменой собственника (с согласия несостоятельного должника), либо выдаёт новый кредит по действующим ставкам, с внесением первоначального взноса и соблюдением всех прочих формальностей.

Поиск залоговой квартиры для приобретения стоит начинать с просмотра предложений банков. Просматривайте сайты, ориентируясь на соответствующие разделы, или обращайтесь в отделения внушающих доверие банков с вопросом о наличии доступного для покупки залогового имущества. Такой способ поиска - единственный вариант, гарантирующий реальное существование недвижимости и возможность для изучения юридической чистоты сделки. Если же подобное предложение поступает от агентов по недвижимости или иных лиц, предлагающих купить ипотечную квартиру напрямую, без участия банка, то не стоит им доверять. Стоит помнить о том, что мошенничество в сфере недвижимости весьма распространено, и не имея достаточного опыта, распознать его бывает непросто.

Вы находитесь на сайте - армавирская доска объявлений Myresurs.ru - Всё о недвижимости, раздел Купить недвижимость.